Przelew wierzytelności (cesja wierzytelności) polega na zawarciu umowy, w wyniku której zmienia się osoba, której dłużnik powinien zapłacić. Dotychczasowy wierzyciel na podstawie umowy z nowym wierzycielem przenosi na niego wierzytelności (czyli prawo żądania zapłaty lub spełnienia innego świadczenia), jaka mu przysługuje wobec
Umowa zawarta z deweloperem nie przenosi własności nieruchomości i nie zastępuje umowy sprzedaży, która ma być zawarta w przyszłości. W związku z tym może dochodzić do cesji umowy deweloperskiej na inną osobę. W sytuacji gdy cesja umowy deweloperskiej przybiera postać odpłatną, pojawia się pytanie o rozliczenie podatku PIT z tego tytułu. Właśnie ta tematyka będzie przedmiotem niniejszej analizy. Cesja umowy deweloperskiej w świetle prawa cywilnego Zanim jednak przejdziemy do omówienia skutków podatkowych, należy zastanowić się nad modelem funkcjonowania cesji w kontekście prawa cywilnego. Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przeniesienie takie w prawie cywilnym jest określane jako przelew wierzytelności (cesja). Natomiast w myśl art. 510 § 1 kc umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności przenosi wierzytelność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. W wyniku cesji wierzytelność wygasa u dotychczasowego wierzyciela (cedenta) stosunek zobowiązaniowy z dłużnikiem, powstają natomiast nowe stosunki zobowiązaniowe w rozumieniu cywilnoprawnym pomiędzy nabywcą wierzytelności (cesjonariuszem) a dłużnikiem oraz pomiędzy zbywcą a nabywcą wierzytelności, jeżeli przeniesienie wierzytelności jest odpłatne. Przybliżmy kilka przepisów dotyczących umowy deweloperskiej. W art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska została zdefiniowana jako umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Świadczenia pieniężne, jakie na poczet ceny przyszłego lokalu wpłaca deweloperowi nabywca, są przechowywane albo na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, albo na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym. W świetle powyższego zaznaczyć należy, że umowa deweloperska jest umową zobowiązującą strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, przewłaszczającej nieruchomość na rzecz nabywcy. Deweloper zobowiązuje się w niej w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej do wybudowania budynku oraz wykonania wszystkich czynności niezbędnych w procesie budowlanym, a po wybudowaniu tego budynku – do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Umowa deweloperska jest zatem umową zobowiązującą, ale nie rozporządzającą polegającą na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę. Nabywca zobowiązuje się w niej do dokonywania wpłat na poczet ceny, mimo że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero z chwilą podpisania umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność. Powyższe założenie wywołuje również istotne skutki, jeżeli chodzi o cesję umowy deweloperskiej, ponieważ w takim przypadku przeniesiona zostaje wierzytelność o wybudowanie i przeniesienie prawa własności do nieruchomości w przyszłości. Co warte zatem podkreślenia, cesja umowy deweloperskiej nie przenosi prawa własności do umowy deweloperskiej przenosi prawo wynikające z tejże umowy, a nie tytuł własności do nieruchomości. Zidentyfikowanie właściwego źródła przychodu w przypadku cesji umowy deweloperskiej Ustawa PIT wyróżnia wiele źródeł przychodów, w związku z czym dla ustalenia właściwego sposobu opodatkowania danego przychodu w pierwszej kolejności należy ustalić odpowiednie źródło. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; prawa wieczystego użytkowania gruntów – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Natomiast w myśl art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy źródłami przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a–c. W odniesieniu do ww. źródła należy wskazać, że stosownie do art. 18 ww. ustawy za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw. W związku z tym, że zawarty w ww. art. 18 katalog praw majątkowych jest jedynie przykładowy, na co wskazuje użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”, przyjąć należy, że do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji omawianego przepisu można zaliczyć także inne prawa niewymienione wprost w tym przepisie. Do przychodów z praw majątkowych zaliczyć tym samym należy również wierzytelności czy też przychód uzyskany z ich zbycia. Jak już wskazaliśmy uprzednio, w przypadku cesji umowy deweloperskiej nie dochodzi do przeniesienia prawa własności. To oznacza, że w przypadku odpłatnej cesji umowy deweloperskiej dochodzi do osiągnięcia przychodu z odpłatnego zbycia prawa majątkowego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy PIT. W konsekwencji przychód osiągnięty z tytułu dokonania cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej nie jest więc tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, gdyż przedmiotem umowy deweloperskiej nie jest przeniesienie własności nieruchomości lub jej udziału, a zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu. To powoduje, że obowiązuje w tym przypadku zasada, zgodnie z którą podatnik dokonujący odpłatnej cesji umowy deweloperskiej uzyskuje przychód z praw majątkowych, który należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-36 i opodatkować dochód z tego tytułu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej. Na marginesie dodajmy, że uzyskany w ten sposób przychód podlega zmniejszeniu o poniesione koszty uzyskania przychodów. Dyrektor KIS w interpretacji z 4 sierpnia 2021 roku (nr wskazał, że w takim przypadku kosztami uzyskania przychodów są poniesione koszty notarialne podpisania umowy deweloperskiej i koszt agenta nieruchomości dotyczący znalezienia nabywcy przez agenta zajmującego się obrotem gruncie podatku PIT przychód z tytułu odpłatnej cesji umowy deweloperskiej stanowi przychód z praw majątkowych. Opodatkowaniu w zeznaniu rocznym podlega dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z tego tytułu a poniesionymi kosztami umowy deweloperskiej w rozumieniu ustawy PIT generuje przychód z praw majątkowych podlegający opodatkowaniu na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej. Podmioty dokonujące cesji powinny przede wszystkim pamiętać, że nie stanowi ona przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, ponieważ nie mamy do czynienia z umową rozporządzającą lecz umową zobowiązującą.
Celem zawartej umowy jest stworzenie i zapewnienie przez Kontrahenta systemu analizy i odzyskiwania roszczeń Wnioskodawcy z tytułu odszkodowania za naprawę pojazdów lub wynajem pojazdów zastępczych, których windykację Wnioskodawca zleci Kontrahentowi na podstawie umów powierniczego przelewu wierzytelności i zlecenia tego przelewu.
Umowne przeniesienie na inną osobę (za zgodą dewelopera) praw i obowiązków z przedwstępnej umowy deweloperskiej nie jest opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych i nie podlega zgłoszeniu do urzędu skarbowego. Warunkiem nieopodatkowania PCC takiej cesji jest jednak, to by nie miała ona cech żadnej z umów wymienionych w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (tj. w szczególności np. umowy sprzedaży lub zamiany). Cesja (od łacińskiego czasownika „cedere” oznaczającego „ustąpić”, „odchodzić”) jest zwyczajową nazwą przelewu, tj. określonego w art. 509 i n. Kodeksu cywilnego przeniesienia wierzytelności przez wierzyciela na osobę trzecią bez zgody dłużnika. Cesja wierzytelności może wynikać z umów nazwanych (np. umowy sprzedaży, zamiany, darowizny) albo z innych umów (nienazwanych – tj. nie mających odrębnej nazwy w Kodeksie cywilnym). Potocznie cesją nazywa się jednak różnego typu umowy lub porozumienia skutkujące przeniesieniem praw ale też obowiązków z jednej strony umowy na osobę trzecią. W takich przypadkach dokonuje się to za zgodą innych stron umowy, bowiem zazwyczaj nie są przenoszone tylko prawa (wierzytelności) ale także obowiązki (długi). A zgodnie z art. 519 Kodeksu cywilnego przejęcie długu (tj. wstąpienie osoby trzeciej na miejsce dłużnika) może nastąpić: 1) przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron; 2) przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna. Cesja umowy deweloperskiej i niesłusznie pobrany PCC Na pytania dotyczące opodatkowania cesji podatkiem od czynności cywilnoprawnych odpowiedział Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 1 marca 2019 r. (sygn. Z wnioskiem o interpretację wystąpiła pewna pani (Pani W.), która na mocy cesji nabyła od poprzedniego klienta dewelopera (Pana A.) prawa i obowiązki z tytułu przedwstępnej umowy deweloperskiej. Umowa ta została zawarta za zgodą dewelopera i w formie notarialnej. Cesji tej towarzyszyło porozumienie, na mocy którego Pani W. przekazała Panu A. kwotę ponad 140 tys. zł, stanowiącą równowartość rat wpłaconych wcześniej przez Pana A. deweloperowi z tytułu umowy deweloperskiej. Wskutek tych czynności prawnych Pani W. stała się (w miejsce Pana A.), stroną zawartej wcześniej przez Pana A. przedwstępnej umowy deweloperskiej. Pani W. w ten sposób zobowiązała się do spłaty pozostałych rat ceny nabycia lokalu mieszkalnego oraz do zawarcia z deweloperem umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu i kupna tego lokalu. Od tej kwoty notariusz pobrał od Pani W. 1% podatku od czynności cywilnoprawnych (tak jak od umowy sprzedaży lub zamiany „innych praw majątkowych”) – zdaniem Pani W. niesłusznie bo nie doszło do podpisania ani umowy sprzedaży ani zamiany. We wniosku o interpretację Pani W. zapewniła, że czynność prawna przeniesienia ww. praw i obowiązków została dokonana na podstawie art. 509 Kodeksu cywilnego, a charakter prawny tej czynności nie przyjął postaci żadnej z czynności cywilnoprawnych wymienionych w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W szczególności przedmiotowa cesja praw i obowiązków nie przyjęła postaci umowy sprzedaży. Zdaniem Pani W. przedmiotowa cesja praw i obowiązków z przedwstępnej umowy deweloperskiej przybrała formę umowy pisemnej, nienazwanej. Z tych powodów zdaniem Pani W. nie powinien zostać pobrany od tej cesji podatek od czynności cywilnoprawnych. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w ww. interpretacji indywidualnej zgodził się z Panią W. Dyrektor KIS przypomniał, że art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Z tego przepisu wynika, że PCC są opodatkowane wyłącznie następujące czynności cywilnoprawne: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych, umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy, umowy dożywocia, umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat, ustanowienie hipoteki, ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności, umowy depozytu nieprawidłowego, umowy spółki. Ponadto podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania (np. ceny) podatkiem od czynności cywilnoprawnych. PCC podlegają także orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak ww. czynności cywilnoprawne. Jednocześnie organ podatkowy zastrzegł, że o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu opodatkowaniu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Dlatego też Dyrektor KIS stwierdził, że umowa cesji jako nie wymieniona w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o ile nie przybierze postaci jednej z umów wymienionych w tym przepisie w szczególności umowy sprzedaży uregulowanej w przepisach Kodeksu cywilnego. Zdaniem Dyrektora KIS z przedstawionego we wniosku o interpretację stanu faktycznego nie wynika obowiązek zapłaty PCC od przedmiotowej cesji ani obowiązek zgłoszenia cesji w urzędzie skarbowym. Stąd PCC został pobrany przez notariusza bezpodstawnie i Pani W. ma uzasadnione prawo ubiegać się o zwrot tego podatku.
Odstąpienie od umowy, kiedy nie otrzymasz kredytu. Istotną kwestią, na którą warto zwrócić uwagę przy umowie deweloperskiej, są warunki odstąpienia od niej. Jedną z przyczyn odstąpienia może być nieotrzymanie kredytu. Przy zawieraniu umowy z deweloperem należy sprawdzić do czego się zobowiązujemy i jakie są tego prawne skutki.
Zbycie praw z umowy deweloperskiej - koszty podatkowe. Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej (cesji), po pomniejszeniu, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych o koszty poniesione w celu uzyskania tego przychodu, podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych wynikających z art. 27 ust. 1 tej ustawy (tj. wg skali podatkowej). Zdaniem organów podatkowych osoby uzyskujące przychody z tego tytułu mogą zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu kwoty dokonanych wpłat wynikających z umowy deweloperskiej oraz koszty notarialne podpisania umowy deweloperskiej i koszty agenta nieruchomości. Do kosztów podatkowych nie mogą być jednak zaliczone koszty poniesione na spłatę kredytu zaciągniętego na sfinansowanie części ww. wpłat oraz odsetek od tego kredytu. Umowa deweloperska - definicja Prawna definicja umowy deweloperskiej znajduje się w art. 3 pkt 5 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Zgodnie z tym przepisem umową deweloperską jest umowa, na podstawie której: - deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a - nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. W myśl art. 3 pkt 6 ustawy deweloperskiej przedsięwzięciem deweloperskim jest proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1 tej ustawy (czyli prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość), obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami. Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną. Warto podkreślić, że zgodnie z art. 26 ustawy deweloperskiej, umowę deweloperską należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Cesja, czyli przeniesienie praw Cesją nazywamy potocznie przelew wierzytelności, który jest uregulowany w art. 509-518 kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 509 kc wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. A razem z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki. Przelew wierzytelności może być częścią umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia wierzytelności. Na podstawie cesji (przelewu) można przenieść (oczywiście najczęściej odpłatnie) np. prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej. Warto tu pamiętać, że umowa deweloperska określa nie tylko prawa (wierzytelności) ale i obowiązki (długi) obu stron. A zmiana dłużnika wymaga zgody wierzyciela (zgodnie z art. 519 kc). Dlatego cesja praw nabywcy (cedenta) z umowy deweloperskiej na inną osobę (cesjonariusza) wymaga zgody dewelopera. Klienci deweloperów chcą dokonać cesji swoich praw i obowiązków z umowy deweloperskiej z różnych powodów - zmiany planów życiowych, kłopotów finansowych, czy po prostu z uwagi na znalezienie korzystniejszej oferty innego dewelopera. Warto też wiedzieć, że cesja (praw i obowiązków z) umowy deweloperskiej wymaga co do zasady jedynie formy pisemnej ale eksperci sugerują, że korzystniej (zwłaszcza dla cesjonariusza) jest zrobić to w formie aktu notarialnego, tak jak to przepisy ustawy deweloperskiej wymagają od samej umowy deweloperskiej. Opodatkowanie przychodu z cesji umowy deweloperskiej podatkiem dochodowym Osoba, które zbywają swoje prawa z umowy deweloperskiej i osiągają z tego tytułu przychód (dochód), mają wątpliwości odnośnie zasad opodatkowania tego dochodu. Organy podatkowe podkreślają, że umowa deweloperska nie wywołuje skutków rozporządzających, polegających na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę. W umowie deweloperskiej nabywca zobowiązuje się do dokonywania wpłat na poczet ceny, mimo że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero z chwilą podpisania umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność. Wpłaty jakie na poczet ceny przyszłego lokalu wpłaca deweloperowi nabywca są przechowywane albo na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, albo na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym. Wypłata zdeponowanych środków następuje albo zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym (art. 3 pkt 7 ustawy deweloperskiej), albo jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu, przy zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym (art. 3 pkt 8 ustawy deweloperskiej). Z tego powodu przychód uzyskany z cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej nie może być opodatkowany jak przychód z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Przychód z odpłatnego zbycia praw majątkowych Zdaniem organów podatkowych przychód uzyskany z cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej powinien być opodatkowany wg skali podatkowej PIT, jako przychody określone w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o PIT. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnej interpretacji podatkowej z 4 sierpnia 2021 r. (sygn. kwotę uzyskaną ze sprzedaży – odpłatnej cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakimi są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c). Stanowi ona dla Wnioskodawczyni przychód z praw majątkowych w rozumieniu w art. 18 ww. ustawy, który należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym za 2020 r. i opodatkować dochód z tego tytułu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym należy zauważyć, że Wnioskodawczyni przychód z ww. cesji nieprawidłowo wykazała w rocznym zeznaniu podatkowym jako inne źródła. Koszty uzyskania przychodu Osoby uzyskujące przychód z cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej mają też prawo do uwzględnienia kosztów uzyskania przychodów,. Opodatkowany PIT jest bowiem dochód (tj. przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu). Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Zdaniem fiskusa aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać następujące kryteria: - musi zostać poniesiony przez podatnika, - zostać odpowiednio udokumentowany, - celem jego poniesienia jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów (związek przychodu z kosztem) i - nie został on wymieniony w art. 23 cytowanej ustawy. Wpłaty z tyt. umowy deweloperskiej mogą być kosztem podatkowym - spłata kredytu już nie Zdaniem organów podatkowych do kosztów uzyskania przychodów z ww. cesji podatnicy mogą zaliczyć wpłaty na poczet ceny przyszłego lokalu, do uiszczenia których zobowiązywała umowa deweloperska. Ale w przypadku, gdy wpłaty te były finansowane z kredytu, to osoby, które dokonały cesji umowy deweloperskiej nie mogą zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów spłacanych rat kredytu. Bowiem w ten sposób dwukrotnie odliczałaby od przychodu ten sam wydatek – raz jako poniesiony na wpłaty wynikające z umowy deweloperskiej, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansował te wpłaty. A przepisy podatkowe zabraniają uwzględniania jednego wydatku więcej niż jeden raz w kosztach uzyskania przychodu. Również wg organów podatkowych, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej, nie można zaliczyć odsetek od ww. kredytu. Dyrektor KIS w ww. interpretacji argumentował to w następujący sposób: Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu ww. cesji Wnioskodawczyni nie może zaliczyć również uiszczonych odsetek od ww. kredytu. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na dokonanie wpłat wynikających z umowy deweloperskiej dotyczącej nabycia lokalu mieszkalnego od dewelopera. (...) Poniesienie ich z obiektywnego punktu widzenia nie jest niezbędne dla uzyskania prawa majątkowego w postaci praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Wnioskodawczynię umowy deweloperskiej dotyczącej nabycia lokalu mieszkalnego. Konieczne jest bez wątpienia dokonanie wpłat wynikających z umowy deweloperskiej, niezależnie od tego, czy wpłaty te są sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki pochodzą z oszczędności dokonującego tych wpłat. Zatem, subiektywne jest, przyjęte przez Wnioskodawczynię założenie, że nie uzyskałaby przychodu ze „sprzedaży mieszkania” gdyby nie poniosła miesięcznych rat poniesionych przez Nią na spłatę kredytu wraz z odsetkami. W tej samej interpretacji organ podatkowy uznał, że mogą być kosztami podatkowymi w tym przypadku także: - koszty notarialne podpisania umowy deweloperskiej, - wynagrodzenie zapłacone agentowi nieruchomości za znalezienie nabywcy praw i obowiązków z umowy deweloperskiej (cesjonariusza). Paweł Huczko
Skoro umowy powierniczego przelewu wierzytelności nie przenoszą własności wierzytelności, a tym samym nie stanowią one odpłatnego zbycia w jakiejkolwiek formie, to ich zawarcie nie stoi na
Jakiś czas temu pisałam, czym jest cesja (przelew) wierzytelności na bank – stanowiąca zwykle jedno z zabezpieczeń umowy kredytu. . Jeśli będziesz zawierać taką umowę przelewu (cesję) z bankiem, w jej treści pewnie napotkasz postanowienie w rodzaju: „Cedent oświadcza, że w umowie łączącej go z dłużnikiem wierzytelności nie ma klauzuli wyłączającej lub ograniczającej możliwość przelewu wierzytelności na osobę trzecią.” Co to znaczy? Że informujesz bank, że w umowie deweloperskiej (albo umowie realizatorskiej) nie zawarto postanowienia, że do dokonania cesji niezbędna jest zgoda dewelopera. … Ale czy jesteś tego pewien? Zanosisz egzemplarz cesji deweloperowi (bo bank wymaga potwierdzenia, że deweloper wie o cesji i zamierza jej postanowienia stosować). A deweloper ustami swego pracownika wyjaśnia Ci uprzejmie, że nie zgadza się na żadne przelewy wierzytelności. I że w umowie deweloperskiej znajduje się zapis, z którego wynika, że cesja wymaga zgody dewelopera: „Nabywca może dokonać przelewu wierzytelności wynikających z niniejszej umowy za zgodą spółki.” (1) W rezultacie znalazłeś się w sytuacji, gdy bank uzależnia uruchomienie kredytu od uzyskania zgody dewelopera na przelew wierzytelności, a deweloper takiej zgody nie chce wyrazić. A jeśli nie otrzymasz kredytu, to nie będziesz miał jak zapłacić za mieszkanie! . Czy to zgodne z prawem? Czy deweloper mógł zabronić Ci zawarcia umowy cesji z bankiem? . . Z przepisów (2) wynika, że co do zasady zawarcie umowy cesji nie wymaga zgody dłużnika (czyli w tym wypadku – dewelopera). Strony umowy z której wynika obowiązek zapłaty (tutaj: umowy deweloperskiej) mogą jednak uzgodnić, że taka cesja wymaga zgody dłużnika (dewelopera). Wszyscy wiemy, jak w praktyce wyglądać będzie taki proces „uzgadniania” treści umowy z deweloperem, jeśli jesteś konsumentem. Po prostu deweloper przedstawi Ci wzór umowy, w którym takie postanowienie się znajdzie. Ty możesz co najwyżej próbować negocjować, żeby je zmieniono, jeśli Ci nie odpowiada. Ale deweloper może nie zgodzić się na zmianę. . UOKiK dostrzegł, że niektórzy deweloperzy wprowadzają we wzorach umów tego typu zapisy – czasami w ogóle wyłączając możliwość dokonania przelewu wierzytelności, czasami wprowadzając ograniczenia (np. że przelew jest możliwy, ale tylko do pewnej kwoty). UOKiK uznał je za postanowienia rażąco niekorzystne dla konsumentów. Takie zapisy w umowach deweloperskich mogą utrudniać – czy wręcz uniemożliwiać – kupującym uzyskanie kredytu na zakup lokalu. Wymóg uzyskania zgody dewelopera nie ma przy tym żadnego głębszego uzasadnienia, bo dla dewelopera – jeśli będzie miał obowiązek coś zapłacić – nie powinno mieć większego znaczenia, komu ma płacić: swojemu klientowi czy bankowi, który udzielił mu kredytu. Dlatego typu zapisy uznawane są za niedozwolone postanowienia umowne i wpisywane do Rejestru klauzul niedozwolonych. . . (1) postanowienie wpisane w Rejestrze klauzul niedozwolonych pod numerem 1501; wyrok SOKiK z 17 października 2006 r. sygn. akt: XVII AmC 122/05, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 28 marca 2008 r. sygn. akt VI ACa 1078/07 (2) art. 509 par. 1 kodeksu cywilnego . Otagowane jako: bank, cesja wierzytelności, klauzule niedozwolone, kredyt, przelew wierzytelności, zabezpieczenie spłaty kredytu, zwróć uwagę
Dnia 16 lipca 2023 roku weszły w życie nowe przepisy w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („ Ustawa deweloperska ”), dotyczące przeniesienia wierzytelności z umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej oraz innych umów określonych w
Z pewnymi zastrzeżeniami dopuszczalny jest przelew wierzytelności przyszłych, czyli takich które w chwili zawarcia umowy jeszcze nie istnieją. Należy odróżnić je od wierzytelności istniejących ale niewymagalnych (np. wierzytelność z wystawionej faktury VAT na wykonaną usługę lecz z terminem płatności przypadającym za 2 tygodnie). W trakcie pisania niniejszego artykułu za wierzytelność przyszłą możemy uznać np. czynsz najmu za miesiąc marzec 2018 r. W przypadku cesji wierzytelności przyszłych, kontrahenci faktoranta informowani są o umowie faktoringu i przelewie w dacie zawarcia z nim umowy, na ogół już w jej treści albo odpowiednio skonstruowanych załącznikach i wzorach. Można dyskutować na teoretyczno-prawną konstrukcją cesji wierzytelności przyszłej. Przyjmuje się różne uzasadnienia prawne takiego przelewu (np. warunkowy charakter cesji albo cesję tzw. ekspektatywy) – z punktu widzenia pragmatycznego charakteru tego blogu – darujemy sobie tego typu rozważania. Są one bowiem przydatne jedynie na potrzeby przygotowania regulaminu faktoringowego oraz na wypadek sporów prawnych z kontrahentami faktorantów. Odpowiednio skonstruowana cesji wierzytelności przyszłych powoduje, iż dla jej skuteczności wystarczy sama umowa (tzw. zobowiązująca), nie jest konieczna żadna dodatkowa umowa (tzw. rozporządzająca) już po powstaniu właściwej wierzytelności (np. wystawieniu faktury VAT). Wynika to z art. 510 kodeksu cywilnego. Inna sytuacja dla faktoringu niewątpliwie byłaby ogromnym ograniczeniem. Pogląd znalazł potwierdzenie w uchwale Sądu Najwyższego z dnia z r. (sygn.: III CZP 45/97) i znajduje potwierdzenie w utrwalonej praktyce. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby strony uzależniły dla skuteczności cesji zawarcie dodatkowej umowy, złożenie oświadczeń albo innych czynności technicznych. Można wszakże zastrzec np. że cesja dochodzi do skutku pod warunkiem i z chwilą doręczenia faktorowi przez faktoranta dokumentu np. faktury VAT. Praktyka dąży jednak do upraszczania schematów i automatyzacji faktoringu, najczęściej więc dostarczenie takiej faktury będzie obowiązkiem faktoranta, ale nie koniecznie takim od którego uzależniona jest skuteczność cesji. Konstrukcja przelewu wierzytelności przyszłej rodzi spory wśród prawników także co do momentu w którym wierzytelność powstaje w majątku cesjonariusza. Czy mianowicie – najpierw powstaje w majątku cedenta i jest potem przelewana, czy powstaje od razu w majątku cesjonariusza. Moim zdaniem powstaje ona w majątku cedenta, a następnie zostaje przeniesiona (automatycznie tj. bez potrzeby składania dodatkowych oświadczeń chyba ze strony zastrzegły to w umowie) do majątku cesjonariusza. Co jest najważniejsze dla skuteczności cesji wierzytelności przyszłych? Muszą one zostać w sposób dostateczny oznaczone. Na tyle, aby można było ustalić, czy każda oceniana wierzytelność została objęta przelewem. W ten sposób dobrze skonstruowana umowa faktoringu może prowadzić do wielu skutecznych przelewów (nawet dziesiątek tysięcy). W doktrynie prawniczej istnieją głosy, iż za nieważną uznaje się cesję, której przedmiotem byłyby wszystkie wierzytelności, w tym wierzytelności przyszłe, z dookreśleniem sprowadzającym się wyłącznie do tego, że dotyczą one działalności gospodarczej danego podmiotu. Stąd też postuluje się doprecyzowanie cesji poprzez oznaczenie źródła (np. konkretnej umowy handlowej) powstawania wierzytelności ze stosunku handlowego z danym kontrahentem faktoranta, a także określenie górnej granicy łącznej wysokości przyszłych wierzytelności objętych cesją, co może przybrać postać np. limitów faktoringowych – globalnych oraz na poszczególnych kontrahentów.
W przypadku gdy rezerwujący dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043, z późn. zm. 31), przepisu ust. 3 nie stosuje się.
Czy można sprzedać prawa do przyszłej nieruchomości, które wynikać będzie z umowy deweloperskiej? Odpowiadamy!Chociaż transakcje tego typu zdarzają się stosunkowo rzadko, to jednak prawo ich nie zabrania. Należy wszakże pamiętać o konieczności spełnienia dodatkowych warunków. Wynika to z faktu, że co prawda w języku potocznym operujemy pojęciem sprzedaży praw z umowy, to od strony prawnej tego typu rozporządzenie jest cesją praw i obowiązków z umowy (przelewem praw i obowiązków), którą to Kodeks cywilny wyraźnie odróżnia od umowy sprzedaży. Z tego artykułu dowiesz się czy można sprzedać prawa wynikające z umowy deweloperskiej czy może to nastąpić w formie aneksu do umowy czy wola jednej z stron jest wystarczająca do cesji Na początku należy krótko o sklasyfikowaniu umowy deweloperskiej na gruncie prawa zobowiązań. Jest to mianowicie umowa, w której każda ze stron jest zarówno wierzycielem (przysługują jej roszczenia względem drugiej strony umowy), jak i dłużnikiem (ma obowiązki w stosunku do swojego kontrahenta). Ta cecha umowy deweloperskiej jest kluczowa, bowiem o ile prawa z danej umowy można przenieść bez zgody dłużnika, to zmiana dłużnika, a zatem przeniesienie obowiązków, wymaga już zgody wierzyciela. Skoro zaś każda ze stron umowy deweloperskiej jest zarazem wierzycielem, jak i dłużnikiem, to do pełnej zmiany osobowej (wstąpieniem na miejsce dotychczasowej strony innej osoby, która przejmie zarówno jej prawa, jak i obowiązki) konieczna jest zgoda drugiej strony umowy. Inaczej zatem, niż ma to miejsce przy umowie sprzedaży nieruchomości, wola jednej ze stron umowy deweloperskiej nie jest wystarczająca do cesji. Niemniej, zgoda na przelew praw i obowiązków z umowy deweloperskiej może zostać zamieszczona bezpośrednio w jej treści. Jeżeli natomiast umowa milczy na ten temat, konieczne jest uzyskanie takowej zgody w czasie późniejszym. Bez niej bowiem umowa cesji nie wywoła zamierzonego skutku, gdyż nie doprowadzi do zmiany dłużnika. Jeżeli zatem rozważamy dokonanie transakcji powszechnie zwanej sprzedażą praw z umowy deweloperskiej, to koniecznie zweryfikujmy, czy deweloper wyraził na to zgodę w umowie, a jeżeli nie, to czy wyrazi ją w czasie późniejszym. Dysponując zgodą dewelopera można zawrzeć umowę przeniesienia praw i obowiązków. Treść tej umowy nie będzie znana deweloperowi, stąd też wzajemne rozliczenia cedenta (zbywcy praw i obowiązków) oraz cesjonariusza (osoby wstępującej do umowy) zależne będą wyłącznie od ich uzgodnień. Przed zawarciem przedmiotowej umowy warto uzgodnić także, kto ponosić będzie koszty związane ze zmianą wpisów w księdze wieczystej, a także ewentualnych aneksów do umowy deweloperskiej. Te ostatnie wymagają bowiem dla swojej ważności zachowania formy aktu notarialnego. Pamiętaj również, że skutkiem takiej umowy będzie wstąpienie nabywcy, na twoje miejsce, do umowy deweloperskiej, która nie ulega rozwiązaniu. Dlatego, o ile nic innego nie będzie wynikało z treści samej umowy deweloperskiej, bądź twoich późniejszych uzgodnień z deweloperem, ten ostatni nie będzie zobowiązany do zwrotu na twoją rzecz jakichkolwiek kwot dotychczas przez ciebie wpłaconych na poczet umowy deweloperskiej. Jak już bowiem to wskazano, sama treść tejże umowy nie podlega zmianie, na skutek zawarcia ww. cesji. Jeżeli cesjonariusz i deweloper zamierzać będą zmienić jej treść, to konieczne będzie zawarcie przez nich stosownego aneksu. Czy taki aneks będzie potrzebny? Zazwyczaj tak, zmianie ulegać będą bowiem wnioski wieczystoksięgowe dotyczące praw z umowy deweloperskiej. W zależności od treści konkretnej umowy deweloperskiej oraz uzgodnień stron, nie sposób wykluczyć konieczności dokonywania również innych zmian we wskazanej umowie. Przykładowo, harmonogramu lub sposobu zapłaty. Co ważne, jeżeli w czasie późniejszym, tj. już po zawarciu umowy cesji, deweloper i cesjonariusz uzgodniliby zmniejszenie ceny nieruchomości, to nie będziesz miał jakichkolwiek roszczeń z tego tytułu i to zarówno względem dewelopera, jak i nabywcy praw i obowiązków z tejże umowy. Niezależnie od zawarcia umowy cesji, Kodeks cywilny wymaga zawiadomienia o fakcie jej zawarcia drugiej strony umowy deweloperskiej, w tym przypadku zatem dewelopera. I to nawet pomimo tego, że wcześniej zwracałeś się do niego o wyrażenie zgody na dokonanie takiej transakcji. Wystąpienie o taką zgodę nie jest równoznaczne z dokonaniem samego przeniesienia praw i obowiązków. Brak powiadomienia o cesji może mieć bowiem negatywne skutki. Mianowicie, dopóki zbywca nie zawiadomił dłużnika o przelewie, spełnienie świadczenia do rąk poprzedniego wierzyciela ma skutek względem nabywcy, chyba że w chwili spełnienia świadczenia dłużnik wiedział o przelewie. Co to oznacza w praktyce? To, że deweloper – do czasu powiadomienia – będzie swoje obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej wykonywał względem ciebie, nie zaś osoby która formalnie wstąpiła na twoje miejsce. Jeżeli zatem deweloper miałby zwrócić określoną kwotę tytułem wzajemnych rozliczeń z umowy, to zwróciłby ją tobie, mimo iż nie byłbyś już stroną umowy. Nadto, nabywca nie mógłby występować do dewelopera z roszczeniem o wypłatę tej kwoty. Adresatem takiego roszczenia byłbyś ty, jako zbywca praw i obowiązków. Jak widzisz, transakcja zmiany strony umowy deweloperskiej jest prawnie możliwa. Niemniej, wymaga zarazem podejmowania dodatkowych czynności, o których powinieneś pamiętać, gdyż ich zaniechanie będzie wiązało się z wystąpieniem negatywnych skutków dla ciebie.
Podstawa prawna istnienia rachunków powierniczych. Mieszkaniowe rachunki powiernicze uregulowane zostały w ustawie o ochronie praw nabywcom lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw ustawie deweloperskiej. W jej art. 22, który opisuje treść umowy deweloperskiej, a dokładniej rzecz ujmując obligatoryjne (obowiązkowe
Wierzytelności można, z nielicznymi wyjątkami, przekazać stronie trzeciej. W efekcie to ona reguluje odkupioną należność i bierze na siebie odzyskanie jej od dłużnika. Do tego służy umowa cesji, czyli innymi słowy, przelew wierzytelności. Zanim przejdziemy do szczegółów samej cesji, wyjaśnijmy ważne pojęcia, które będą się pojawiać w artykule, a które często są mylone — wierzytelność i dług. Dla większości z nas to synonimy, ale to nie do końca to samo. Dług to określona należność wynikająca z umowy, a wierzytelność to prawo do żądania jej uregulowania. Patrząc na to z boku, chodzi faktycznie o tę samą kwotę czy przedmiot, ale z punktu widzenia stron, to jednak zupełnie różne kwestie. Dobrym przykładem jest kredyt, który dla nas będzie długiem, a dla banku wierzytelnością. Jest różnica czy określoną kwotę otrzymujemy, czy musimy spłacać, prawda? Wierzytelnością mogą być więc kwoty wynikające z faktur wystawionych na podstawie umowy, zakupy na raty, ale też składki ubezpieczeniowe, abonament telefoniczny czy prawo własności mieszkania, którego deweloper jeszcze nie wybudował. Na czym polega cesja wierzytelności Cesja wierzytelności to umowa, która przenosi na osobę trzecią prawo żądania zapłaty od dłużnika. Zawiera ją więc obecny wierzyciel, który wyzbywa się tego prawa (cedent) oraz ktoś, kto wierzytelność nabywa, czyli cesjonariusz. Warto wspomnieć, że nabywa ją z wraz z prawem do naliczania odsetek, czy przejęcia zabezpieczenia, ale również bierze na siebie ryzyko niewypłacalności dłużnika. Dłużnik nie jest stroną umowy cesji i zasadniczo nie jest wymagana jego zgoda do jej zawarcia. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zostanie to zastrzeżone w umowie między nim a wierzycielem. O zawarciu umowy przelewu wierzytelności powinien być jednak powiadomiony. Leży to w interesie wszystkich stron. Choć wierzytelność i jej sprzedaż kojarzy się nam zwykle z niespłaconymi długami, z cesją spotykamy się także w innych okolicznościach. Zawierając umowę kredytową lub leasingową, dokonujemy na przykład cesji polisy ubezpieczeniowej na bank. Gdy zaś rozwodzący się małżonkowie zdecydują, że wspólnie zaciągnięty kredyt hipoteczny będzie od teraz spłacało jedno z nich, również mamy do czynienia z przelewem wierzytelności. Odkupienie wierzytelności zwykle wiąże się z opłatą. Najczęściej jest to określony procent należności lub dokładne wskazanie, jaką kwotę z danej wierzytelności cesjonariusz ma przekazać cedentowi. Kiedy można zawrzeć umowę cesji wierzytelności Cesji mogą podlegać wszelkie wierzytelności pieniężne i niepieniężne, niezależnie od tego, czy są już przeterminowane czy nie. Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przepisy jako niemożliwe wskazują przeniesienie niezbywalnych praw, takich jak wynagrodzenie za pracę czy alimenty, roszczeń za szkody na osobie (renta od sprawcy wypadku), a także prawa odkupu, pierwokupu czy służebności osobistej i dożywocia. Jeśli w umowie zawieranej między wierzycielem a dłużnikiem znajdzie się zapis o braku możliwości cesji, również nie można tego zrobić. Zwykle jednak dłużnicy zastrzegają sobie tylko to, że ewentualny przelew wierzytelności będzie wymagał ich zgody. W takim przypadku, aby cesja była skuteczna, przed zawarciem umowy należy o tę zgodę wystąpić. Specyficznym przypadkiem jest umowa deweloperska, która będzie zrealizowana w przyszłości. Zwykle w momencie jej zawierania jej przedmiot jeszcze fizycznie nie istnieje. Jest więc ona dwustronnie zobowiązująca — deweloper zobowiązuje się do oddania mieszkania czy garażu w określonym terminie, a nabywca do zapłaty określonej kwoty. W tym przypadku zatem obie strony mają prawa i obowiązki z niej wynikające. W sytuacji, gdy postanowimy sprzedać nasze przyszłe mieszkanie (wierzytelność), zanim inwestycja zostanie zakończona, cesja umowy deweloperskiej będzie wymagała zgody dewelopera. Może on jej udzielić niejako z góry, umieszczając stosowny zapis w umowie lub dołączając do niej osobne oświadczenie, ale może też mieć to miejsce dopiero przy sporządzaniu umowy przelewu wierzytelności. Jak wygląda umowa cesji Prawo nie narzuca sztywnej formy tej umowy. Zwykle jednak ze względu na jej specyfikę, dla celów dowodowych, cesja jest potwierdzana na piśmie. W sytuacji, gdy umowa, na podstawie której powstała wierzytelność, wymagała formy pisemnej, jest to wręcz konieczne. Umowa cesji, jak każda inna powinna zawierać takie elementy, jak wskazanie daty i miejsca jej zawarcia, określenie stron oraz informacje dotyczące cesji. Co powinna zawierać umowa cesji Najważniejszym elementem jest dokładne określenie przedmiotu umowy oraz zapis o przelewie wierzytelności. Należy więc wskazać stosunek prawny, z którego wynika wierzytelność np. Faktura nr… za… na kwotę… z terminem płatności do... Najlepiej dołączyć kopię umowy lub innego dokumentu w celu potwierdzenia istnienia wierzytelności. Musimy również wskazać strony umowy cesji, którymi są obecny i przyszły wierzyciel (cedent i cesjonariusz), oraz zawrzeć informację, że wierzytelność jest przekazywana. Przypominamy — dłużnik nie jest stroną umowy cesji wierzytelności. Ważną jednak rzeczą jest poinformowanie go o tym, że zmienił się właściciel wierzytelności. Chociaż to jej nabywca ma największy interes w tym, aby dłużnik wiedział o cesji, zadanie to zwykle bierze na siebie dotychczasowy wierzyciel. Dłużnik wówczas nie ma wątpliwości, że przelew faktycznie doszedł do skutku. W umowie ustala się zatem, w jaki sposób zbywca poinformuje dłużnika o cesji, oraz że przekaże potwierdzenie tego faktu nowemu wierzycielowi. Można też sporządzić stosowne oświadczenie o zbyciu wierzytelności, które podpisuje cedent, aby jej nabywca mógł sam wysłać je dłużnikowi. Dlaczego to takie istotne? Dłużnik, który nie wie, że ma dług u innej osoby, może zwrócić należność dotychczasowemu wierzycielowi. Wówczas cesjonariusz, który nie będzie w stanie udowodnić, że dłużnik został skutecznie poinformowany o cesji, będzie musiał dochodzić zwrotu od cedenta. Gdyby wówczas okazało się, że ten jest niewypłacalny, pieniądze przepadną. Dłużnik nie będzie musiał oddawać ich po raz drugi. Gdyby jednak zapłacił staremu wierzycielowi, mimo że wiedział, że sprzedał on wierzytelność, nowy ma prawo dochodzić jej ponownie. Komu sprzedaje się wierzytelności Pierwsza myśl to oczywiście firmy windykacyjne, które skupują niespłacone długi. To faktycznie spora część zawieranych umów cesji wierzytelności. Nie każdy wierzyciel ma bowiem cierpliwość, czas i możliwości, aby użerać się z dłużnikami. Druga grupa to umowy, w których przekazuje się prawo przyszłych należności, na przykład obowiązkowa cesja polisy ubezpieczeniowej przy kredycie samochodowym, dzięki której, w razie szkody odszkodowanie trafi do banku, jest traktowana jako alternatywne zabezpieczenie spłaty. Wielu przedsiębiorców, szczególnie tych, którzy wystawiają faktury z długim okresem płatności lub mają złe doświadczenia z płatnikami, decyduje się na faktoring, czyli specyficzny rodzaj cesji obejmującej nieprzeterminowane należności. Dzięki temu nie muszą oni długo czekać na swoje pieniądze, bo płaci im cesjonariusz (w tym przypadku zwany faktorem) i on też zajmuje się rozliczeniami z dłużnikami. Oczywiście przejęcie należności nie jest bezinteresowne i w zamian za obsługę płatności pobiera on od cedenta opłatę. To jednak koszt zapewnienia sobie płynności finansowej oraz zwykle mniejszego ryzyka straty w razie niewypłacalności dłużnika. Kiedy cesja wierzytelności nie jest skuteczna Diabeł tkwi w szczegółach i w tym przypadku jeden niezauważony drobiazg w umowie może zaważyć o tym, że cesja wierzytelności jest skuteczna lub nie. Chodzi o brak zgody dłużnika na cesję. Jak wspomnieliśmy wcześniej, jego zgoda na przelew wierzytelności nie jest wymagana, chyba że zostanie zastrzeżona w umowie, z której należność wynika. Dłużnicy czasem zabezpieczają się w ten sposób przed przekazaniem długu innym podmiotom. Co więcej, to zastrzeżenie często ukrywa się nie w samej umowie, ale w załącznikach do niej, których może być wiele (każdy, kto choć raz brał kredyt, wie, o czym mowa), albo dopiero w fakturze wystawionej na podstawie umowy. Przelew wierzytelności nie będzie skuteczny również wtedy, gdy nabywca wierzytelności nie będzie w stanie udowodnić, że faktycznie doszło do cesji, czyli na przykład nie będzie miał na to stosownej umowy, albo zapisy w niej nie będą jednoznaczne. Stąd tak ważne jest zawieranie jej na piśmie, z wyraźnym wskazaniem, że dochodzi do przekazania wierzytelności. Zawierając umowę cesji wierzytelności, trzeba więc dokładnie określić wszelkie warunki, aby uniknąć sytuacji spornych. Jak zwykle zachęcamy do skonsultowania takich umów z prawnikiem. Jesteśmy największym serwisem nieruchomości w Polsce Sprawdź Największy serwis nieruchomości w Polsce
Pojęcie przelewu wierzytelności – art. 509 KC. Przelew jest umową zawieraną przez dotychczasowego wierzyciela (cedenta) z osobą trzecią (cesjonariuszem), na mocy której cesjonariusz nabywa od cedenta przysługującą mu wierzytelność. W doktrynie reprezentowane jest też stanowisko zgodnie, z którym nie ma umowy przelewu – jest za
Czym właściwie jest cesja i jak wygląda możliwość jej przeprocesowania w umowie z deweloperem? Czy wszystko zależy wyłącznie od jego dobrej woli? A co z podatkiem? Ważne są zapisy umowy dotyczące tej kwestii. Co to właściwie jest cesja? Cesja czyli przelew wierzytelności została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku undefined Kodeks cywilny. Na gruncie powyższych przepisundefinedw wskazać należy, że cesja jest umową zawieraną przez dotychczasowego nabywcę (cedenta) z osobą trzecią (cesjonariuszem), na mocy ktundefinedrej nabywa ona od dotychczasowego nabywcy przysługującą mu wierzytelność. Przedmiotem cesji mogą być przede wszystkim wierzytelności. Wierzyciel może rozporządzić bądź całą wierzytelnością, bądź jedynie jej częścią. Zgodnie ze stanowiskiem, ktundefinedre przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z r. (I CSK 788/10), zasadą jest przeniesienie wraz z przelaną wierzytelnością wszelkich związanych z nią praw. Treść samej umowy pozostaje jednak bez zmian. Jak uznał Sąd Najwyższy w uchwale z r. (III CZP 84/03, OSNC 2005, Nr 1, poz. 5), w drodze cesji nie mogą być przenoszone uprawnienia publicznoprawne", w szczegundefinedlności roszczenie o zwrot nadpłaty podatku. Co ciekawe za niedopuszczalną uznaje się cesję uprawnień publicznoprawnych wynikających z wydania pozwolenia na budowę. Umowa deweloperska Przedmiotem umowy deweloperskiej jest wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie tego prawa na nabywcę. Umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy przez dewelopera budynku bądź zespołu budynkundefinedw mieszkalnych wielorodzinnych. Deweloper w takiej umowie zobowiązuje się do wybudowania budynku, w tym lokalu mieszkalnego szczegundefinedłowo w niej określonego. Jest to swoiste zabezpieczenie interesu kupującego mieszkanie na okres, w ktundefinedrym do jego odbioru lub choćby stanu surowego budynku zostało jeszcze dużo do zrobienia. Skoro umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy to deweloper po jej ukończeniu zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na użytkowanie takiego budynku, co ma daleko idące konsekwencje. Podkreślić należy, że deweloper bez prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku nie będzie mundefinedgł zawrzeć umowy ustanowienia odrębnej własność lokalu i przenieść tego prawa na nabywcę. Deweloper po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nie zawiera już z nabywcami umundefinedw deweloperskiej. Cesja a umowa deweloperska W wyniku cesji stroną umowy deweloperskiej zostaje cesjonariusz (czyli nowy nabywca), ktundefinedry nabywa wszelkie uprawnienia i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej. Zatem cesjonariusz wstępuje w miejsce dotychczasowego nabywcy w takiej umowie. Powyższe skutkuje tym, że deweloper wszelkie zobowiązania wykonuje wundefinedwczas wobec cesjonariusza. Deweloper zobowiązany jest m. in. do wybudowania budynku, w tym lokalu będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego prawa własności wraz z udziałem w nieruchomości wspundefinedlnej na cesjonariusza. Dlatego każdy cesjonariusz przed zawarciem cesji umowy deweloperskiej powinien zapoznać się z jej treścią, gdyż po zawarciu umowy cesji wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej będą miały odniesienie bezpośrednio do jego osoby. Pamiętać należy, że umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy inwestycji. Istotne są zatem zapisy dotyczące: terminu i wysokości płatności świadczenia pieniężnego, możliwości zmiany ceny, kary umownej, terminu zakończenia budowy, terminu odbioru lokalu, terminu przeniesienia prawa własności lokalu i udziału w nieruchomości wspundefinedlnej na rzecz nabywcy. Ważnym jest także dokonanie weryfikacji samego dewelopera przed zawarciem takiej umowy. Sprawozdania finansowe spundefinedłek, w tym bilans oraz rachunek zyskundefinedw i strat są danymi ogundefinedlnodostępnymi i jawnymi. Każdy może się z nimi zapoznać za pośrednictwem Internetu i stron ministerstwa sprawiedliwości. Nie należy zapominać o zweryfikowaniu księgi wieczystej nieruchomości, na ktundefinedrej deweloper prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie. Z punktu widzenia cesjonariusza ważnym jest ustalenie kto jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym nieruchomości, czy została ona obciążona hipoteką, a także jakie są ewentualne roszczenia i prawa przysługujące innym podmiotom wobec takiej nieruchomości. Jak czytać księgę wieczystą i na co zwrundefinedcić uwagę dowiesz się w tym miejscu. Zgoda dewelopera Umowa deweloperska określa prawa i obowiązki nabywcy, jak i dewelopera, a co za tym idzie jest tzw. umową wzajemną i dwustronnie zobowiązującą, co ma daleko idące konsekwencje. Zgodnie z art. 509 undefined 1 KC Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba, że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Natomiast zgodnie z art. 519 undefined 2 pkt 1 KC Przejęcie długu może nastąpić przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika. Powyższe przepisy oznaczają, że przeniesienie wierzytelności nie wymaga zgody, ale przeniesienie długu już tak. I to właśnie z powodu przeniesienia długu zgoda dewelopera na cesję umowy deweloperskiej jest potrzebna. Nabywca w umowie deweloperskiej zobowiązany jest m. in. do zapłaty świadczenia pieniężnego za wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, jak i przeniesienie tego prawa na jego rzecz. Zatem nabywca w zakresie świadczenie pieniężnego pozostaje dłużnikiem dewelopera, a przez to do cesji umowy deweloperskiej konieczne jest uzyskanie zgody dewelopera. Nie ma możliwości, aby zawrzeć umowę cesji umowy deweloperskiej bez zgody dewelopera. Forma cesji umowy deweloperskiej Zgoda na cesję umowy deweloperskiej może zostać wyrażona przed zawarciem umowy umowy cesji, jak i bezpośrednio w umowie cesji. Zdarza się tak, że umowa deweloperska zawiera już zgodę na przelew wierzytelności i przejęcie długu, wundefinedwczas dotychczasowy nabywca zawiera umowę cesji z nowym nabywcą, ktundefinedry undefinedwstępujeundefined do umowy deweloperskiej w miejsce dotychczasowego nabywcy. Podkreślić należy, iż zgoda na cesję nie stanowi elementu umowy deweloperskiej, ktundefinedre to uregulowane zostały w art. 22 ustawy z dnia16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcundefinedw lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czy tzw. ustawie deweloperskiej. Gdy umowa nie zawiera zgody dewelopera na cesję umowy deweloperskiej, koniecznym jest jej uzyskanie. Deweloper może wyrazić zgodę na cesję umowy deweloperskiej w odrębnym oświadczeniu albo bezpośrednio w umowie cesji. Zgodnie z art. 522 KC umowa przejęcia długu powinna być pod nieważnością zawarta na piśmie. To samo dotyczy zgody wierzyciela na przejęcie długu. Natomiast w przypadku przejęcia wierzytelności powinna być ona stwierdzona na piśmie jeśli wierzytelność została stwierdzona pismem (art. 511 KC). Zgoda dewelopera ma charakter zgody osoby trzeciej w rozumieniu art. 63 KC. Częstą praktyką jest zawieranie cesji umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Powyższe jest najlepszym zabezpieczeniem dla wszystkich stron umowy. Albowiem umowa cesji musi zostać zawarta odpłatnie, a w umowie zawartej w formie aktu notarialnego dłużnik może złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji na rzecz wierzyciela (cedenta). Powyższe jest istotnym zabezpieczeniem interesundefinedw takiego wierzyciela, ktundefinedry w przypadku braku zapłaty ceny, nie będzie musiał dochodzić swoich roszczeń przed sądem. Podatek w przypadku odpłatnej cesji umowy deweloperskiej Nabywanie nieruchomości z rynku pierwotnego zwolnione jest z podatku od czynności cywilnoprawnych. Inaczej wygląda sytuacja z cesją umowy deweloperskiej. Umowa cesji nie podlega takiemu zwolnieniu. Zatem w przypadku zawarcia umowy cesji umowy deweloperskiej pod tytułem odpłatnym, mamy do czynienia z umową sprzedaży, ktundefinedra opodatkowana jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy z dnia 09 września 2020 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatek od umowy cesji umowy deweloperskiej wynosi 1% od ceny sprzedaży praw. Cena taka składa się z kwoty dotychczas wpłaconej na rzecz dewelopera przez dotychczasowego nabywcę oraz kwota ktundefinedrą płaci nowy nabywca na rzecz dotychczasowego nabywcy za dokonanie cesji umowy deweloperskiej. Ważną kwestią, wartą przyjrzeniu indywidualnie (tu intepretacje podatkowe pozostają dość otwarte) jest ewentulny obowiązek zapłaty VAT. Może się zdarzyć, że dany podmiot dokonał przelewu praw z kilku umundefinedw deweloperskich, a robił to dodatkowow z zystkiem. Wundefinedwczas organ podatkowy może to uznać za element jego zorganizowanej działalności gospodarczej i dosrzec tu obowiązek uiszczenia podatku VAT. O czym pamiętać przy zawieraniu umowy deweloperskiej Jak już pisałem deweloper nie ma obowiązku wyrażenia zgody na przelew wierzytelności i przejęcie długu z umowy deweloperskiej. Zatem nabywca nie ma możliwości zmuszenia dewelopera do wyrażenia takiej zgody. Zapisy takiej traści nie stanowią obligatoryjnych elementundefinedw umowy deweloperskiej. Warto pomyśleć za wczasu o takiej zgodzie. Może nawet dość abstrakcyjnie, wszak nie każdy planuje w przyszłości swoją "ucieczkę z umowy deweloperskiej". Nabywca lokalu, ktundefinedry chce zabezpieczyć swoje interesy, może w ramach negocjacji z deweloperem sprundefinedbować wprowadzić takie zapisy do umowy deweloperskiej. Niemniej to, czy zostaną one wprowadzone zależy tylko od woli samego dewelopera. ____ Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@ , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
HcnT. wu66b6rnaq.pages.dev/12wu66b6rnaq.pages.dev/1wu66b6rnaq.pages.dev/54wu66b6rnaq.pages.dev/34wu66b6rnaq.pages.dev/46wu66b6rnaq.pages.dev/65wu66b6rnaq.pages.dev/85wu66b6rnaq.pages.dev/29
umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej
